| REITs （Real Estate Investment Trusts，REITs） 即房地產(chǎn)投資信托基金。REITs起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，近幾年中國(guó)REITs的規(guī)模和數(shù)量快速增加。截至到2013年末，人民幣房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)達(dá)到206家，發(fā)行437支房地產(chǎn)私募基金，管理的規(guī)模超過(guò)4000億人民幣。 目前，46%的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)及48%的資金量投向了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。此外，有48%的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)及43%的資金量投向了住宅地產(chǎn)。其余的部分主要關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新興地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。 |
| REITs （Real Estate Investment Trusts，REITs） 即房地產(chǎn)投資信托基金， 是以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金， 由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種產(chǎn)業(yè)投資基金。 [詳細(xì)] |
| 根據(jù)組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。 | 根據(jù)投資形式的不同，REITs 通?？杀环秩悾簷?quán)益型、抵押型與混合型。 | 根據(jù)運(yùn)作方式的不同，有封閉與和開(kāi)放型兩種 REITs。 | 根據(jù)基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。 |
| REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，一般由一個(gè)負(fù)無(wú)限責(zé)任的普通合伙人(基金管理公司)和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資的私募股權(quán)基金。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，可以分為公司制房地產(chǎn)私募股權(quán)基金、有限合伙制房地產(chǎn)私募股權(quán)基金、信托契約制房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。 |
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| 目前，國(guó)內(nèi)開(kāi)放商的融資渠道仍然十分單一，外部融資主要以銀行為主。2014年H1，來(lái)自銀行貸款的金額為11292億元，同比增長(zhǎng)了14%，占比為19%；約40%的資金需要開(kāi)發(fā)商自籌，金額為23810億元，同比上升了10%；剩余的40%則主要來(lái)自購(gòu)房定金和按揭貸款，但是這部分資金來(lái)源隨著今年樓市的下滑而減少，分別下跌了9%和4%。 | ||||
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美國(guó)REITs代表：西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)（Simon Property Group，以下簡(jiǎn)稱SPG）
西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)（Simon Property Group，以下簡(jiǎn)稱SPG）是美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和北美最大的零售地產(chǎn)上市公司，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)成分股之一，擁有北美地區(qū)公開(kāi)發(fā)售的最大的商業(yè)地產(chǎn)REIT。目前，公司市值約513億美元，是美國(guó)市值最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市值的近6倍。2013年其營(yíng)業(yè)收入為52億美元，凈利潤(rùn)為13億美元。[詳細(xì)]
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| 廣闊的前景使得近幾年中國(guó)REITs的規(guī)模和數(shù)量快速增加。從2008年開(kāi)始人民幣房地產(chǎn)基金較多出現(xiàn)。但是整體規(guī)模偏小，2010年以前，基金數(shù)量只有16支，募集規(guī)模在100億左右。2010年以后，人民幣房地產(chǎn)基金發(fā)展開(kāi)始提速。2011年和2012年是發(fā)展最快的兩年，基金數(shù)量分別增加了125支和129支。截至到2013年末，人民幣房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)達(dá)到206家，發(fā)行437支房地產(chǎn)私募基金，管理的規(guī)模超過(guò)4000億人民幣。而根據(jù)美國(guó)REITs的市值占GDP的比重，未來(lái)中國(guó)REITs的市場(chǎng)容量大約為1-2萬(wàn)億左右。[詳細(xì)] |
| 國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs掛牌 5月21日，中信證券“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱“中信啟航”）在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，“中信啟航”是國(guó)內(nèi)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品（REITS）。 中信啟航產(chǎn)品采用結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì)，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資人，將產(chǎn)品分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)兩類。優(yōu)先級(jí)為低風(fēng)險(xiǎn)的投資人，500萬(wàn)元起購(gòu)；針對(duì)中高風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者次級(jí)部分，3000萬(wàn)元起購(gòu)。存續(xù)期內(nèi)，投資收益先滿足優(yōu)先級(jí)投資人，后將剩余收益分配給次級(jí)投資人。優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)為AAA，預(yù)期收益率5.5%-7%，最終收益率由詢價(jià)結(jié)果確定；次級(jí)預(yù)期收益率在12%-42%，次級(jí)無(wú)評(píng)級(jí)。產(chǎn)品總規(guī)模52.1億元，優(yōu)先級(jí)和次級(jí)按7∶3比例發(fā)行。 深交所表示，推出交易所場(chǎng)內(nèi)REITs產(chǎn)品的意義在于，一是豐富證券市場(chǎng)投資品種。REITs的收益來(lái)源于成熟物業(yè)租金收入與物業(yè)資產(chǎn)增值，兼具固定收益產(chǎn)品與權(quán)益類產(chǎn)品的投資特性，為證券市場(chǎng)投資者提供了具有新型風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu)的投資品種。二是通過(guò)參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)作管理，促進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成新的盈利模式。三是以穩(wěn)定分紅為基石、以租金預(yù)期為核心的定價(jià)機(jī)制有助于推動(dòng)房地產(chǎn)理性價(jià)格的形成，成為收入物業(yè)定價(jià)的重要市場(chǎng)標(biāo)桿，促使投資者關(guān)注房地產(chǎn)投資的租金回報(bào)。 |
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| 風(fēng)險(xiǎn)提示編輯上市交易的REITs會(huì)同時(shí)受不動(dòng)產(chǎn)周期性波動(dòng)和股市整體周期波動(dòng)的影響,在不動(dòng)產(chǎn)景氣度較低或股市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下,會(huì)影響基金的收益水平。此外,由于目前我國(guó)境內(nèi)還沒(méi)有公開(kāi)上市的REITs產(chǎn)品,因此,不管是直接投資還是通過(guò)QDII基金間接投資REITs,投資者都可能面臨其他境外投資的特定風(fēng)險(xiǎn),主要包括匯兌風(fēng)險(xiǎn)、外匯管制風(fēng)險(xiǎn)、境外稅法風(fēng)險(xiǎn)等。 REITs作為一種基金，具有風(fēng)險(xiǎn)分散化和管理專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)對(duì)不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)的組合，REITs在保持一定收益水平的同時(shí)，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，REITs通常聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)人士進(jìn)行投資及經(jīng)營(yíng)管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。 |
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